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房贷提前还款的技巧 每个月还,感觉好累

房天下深圳特价房

当今房产对于人们来说虽是硬性需求,但是房价的不稳定性还是让大部分人感到担心,房价万一下降有可能就是几十年工作的积蓄蒸发了,所以很多人在在买房这件事情上都会十分谨慎。

尤其是房贷问题更是让购房者头大,经常会听到有购房者嚷嚷着:“提前还房贷,怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适;” “等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”等话题。那么到底房贷是否应该提前还,提前还还款真的有什么好处?

房贷到底有没有提前还款最佳时间

我们先假设以商业贷款购房,贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在商业贷款的基准年利率是4.9%。因此就是将本金100万平均分到360个月(30年*12月),这样算下来每个月固定还本金2777.78元(100万÷360=2777.78元),这是一个固定的数字,每个月固定还的本金是不变的,我们再看看每个月要还的利息。

月利率就是年利率除以12,以商业贷款年利率4.9%为例:月利率就是4.9%/12=0.408333%。

假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.408333%=4083.33元。

第一个月还款金额:本金+利息(2777.78+4083.33=6861.11元)

那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候就不再欠银行100万了,而是100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是:997222.22*0.408333%=4071.99元。

第二个月还款金额:本金+利息(2777.78+4071.99=6849.77元)

由此可得,最后一个月,我们还清房贷的最后一笔钱是:(2777.78+11.34=2789.12元)

算明白了每个月本金和利息的构成,大家是不是发现,银行的每一笔账都是清清楚楚计算的,你所支付的每一笔本金和利息,都是实际消费的金额。

你是贪不了银行一分钱,银行也贪不了你一分钱。银行借钱给你,你每占用一天,就要支付占用一天的利息。

由此可见,根本不存在房贷什么时候还最划算。你借多长时间,就算多少利息,无论是在还房贷的第一年、第五年还是第十年提前还贷,你都支付了应该支付的利息,一分不多,一分不少。

那么到底如何还款才能更加省钱,就需要我们选择好正确的还款方式,通常有两种还款方式,就是等额本金和等额本息

还款方式:等额本息、等额本金

通常,当你付完了首付给开发商,剩余的款需跟银行借贷。通常有两种还款方式,就是等额本金和等额本息,这两者到底有没有差呢?我们用真实案例来解说:

某某火盘:

建筑面积:98㎡

折后单价:毛坯9500 精装3000

折后总价:931000(毛)+294000(精)

按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精,取整)

按揭贷款:74万(毛)+20万(精)

毛坯按揭30年,按照基本利率上浮25%(6.125%)计算;精装贷款10年,按基本利率上浮35%(6.615%)计算。

①等额本息按揭贷款月供为:

前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元

后20年月供:4496(毛)

总款为6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。

总利息:1892520元-940000=952520元≈95.25万!

②等额本金按揭贷款月供为:

毛坯贷款30年的,还款总额为1421763.54元,支付利息款为681763.54元。

精装贷款10年的,还款总额为249408.33元,支付利息款为49408.33元。

总利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12万

数据说明真相,如果置业一套约100㎡,单价约12000元的户型,选择等额本金方式还款,可以省20余万!

既然等额本金比等额本息省钱,为何购房者的潜意识还是会选择等额本息?一方面是引导的问题,另一方面是如果你选择等额本金,那么在前期也许会有压力。

就比如某某印象98㎡的房源,选择等额本金的还款方式,那么第1个月月供5832.64元,第二个月5822.15元……

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